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            今年,還出現了不少公證“以房抵債”的案件。

            來源:北京日報  作者:不詳  時間:2018-10-19 11:42

            如今,不少融資廣告有這樣一句廣告詞:有了房子,還怕沒錢?但大興法院昨天明確告知大家:民間借貸,以房抵債,在我國法律中是明令禁止的;而且,近三年來,大量案例說明,以房抵債的借款,大部分是騙局,借款人往往會失去住房。
            北京大興法院統計,近三年來,該院共受理以簽訂房產買賣合同作為民間借貸擔保的“以房抵債”類案件52件,今年截至8月31日,已經受理12件。
            “我國法律禁止約定到期不能還款以抵押財產直接抵債。”大興法院開發區法庭副庭長時亞東說,但實踐中,為了規避法律,出借人往往要求借款人在簽訂借款合同時,再同時簽訂一份房屋買賣合同,即將借款人所有或者有權處分的房屋出賣給出借人,如借款人到期不能還款,雙方即履行房屋買賣合同,由借款人將房屋出賣給出借人。
            “這種合同,聽起來很簡單,就是到期不能還款購房合同即生效,但其中法律關系復雜,許多‘不明真相’的借款人根本無法把控其中的法律風險,導致最終難以追回房屋。”時亞東舉例說,由于近年來房價增長迅速,有的出借人臨近還款期限時故意躲避,惡意造成借款人到期無法還債,這樣把房產據為己有;還有的出借人獲得售房委托書之后,與第三方買房人惡意串通、低價轉讓,使得借款人難以追回房屋;還有的借款方是同伙形式,一伙人“分身”為出借人、出售房屋的委托代理人、買受人,甚至還有連環轉讓的后手買受人,這些委托手續及售房交易從表面上看均具備完備的買賣合同、轉款記錄等手續,隱蔽性非常強,借款人難以抓到虛假交易中的把柄,維權難度極大,很多當事人因證據不足而敗訴。
            今年,還出現了不少公證“以房抵債”的案件。
            公證,對很多人意味著給協議上了一道保險,但如果不明白其中的法律關系和“漏洞”,公證的“以房抵債”合同,帶來的危害更為嚴重。
            時亞東介紹,對于房屋所有權人來說,簽署了經過公證的委托書,就意味著受委托人可以直接簽署出售房屋的合同、辦理房屋過戶登記手續,而無需通知房屋所有權人。如果遇到不守誠信的受委托人或出借人,房屋可能不知不覺就被低價轉賣他人,等發現時已難以追回,或者要通過長期的復雜訴訟程序才可能追回房屋。
            為防范風險,盡量不要采用委托公證賣房這種方式作為擔保。如果確有需要,應當明確借款與售房的全流程,與受委托人簽署委托合同時應明確在實際出售房屋之前應該通知委托人,出售房屋的價格應該獲得委托人的認可,出售房屋的款項應先支付給委托人等等,發生糾紛后可以依據委托合同起訴受委托人。
            支招
            如何主張房屋買賣合同無效?
            雖然我國法律禁止民間借貸以物抵債,但是實際操作中,法院并不會一概判定協議無效。
            如果借款人認為被騙,想要訴求房屋買賣合同無效,法院提醒,主要需證明兩點:首先,房屋買賣非其真實意思表示,可通過借條、銀行轉賬憑證、還款記錄等證明此房屋買賣的背景是民間借貸;還可通過委托公證及房屋買賣諸多不合理的地方來證明:委托人與代理人不認識、代理人與民間借貸的出借人關系密切、委托人未授權代理人出售房屋的價款范圍、買房人買房前未看房、房屋買賣合同缺少違約責任等重要條款等。
            此外,還可證明買房人與代理人惡意串通損害了借款人的利益。如售房價明顯低于市場價(低于市場價的70%), 買房人并未實際全額支付房屋價款且代理人未催告、買房人未催告代理人交房等不正?,F象。
            來源:北京日報,原標題:民間借貸“以房抵債”不合法 大量案例證明“以房換貸”是騙局



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