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            買房交的稅比商品房買賣合同約定的稅少,開發

            來源:宜昌律師在線網  作者:宜昌律師鄭磊  時間:2020-04-26 01:47

            買房交的稅比商品房買賣合同約定的稅少,開發商退嗎?法院判決開發商不退

            吳君軍與無錫萬勝房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
            日期: 2019-07-15法院: 江蘇省無錫市中級人民法院案號:(2019)蘇02民終1778號

            上訴人(原審原告):吳君軍,男,1987年2月23日出生,漢族,住無錫市濱湖區。
            委托訴訟代理人:張納、陳志亭,上海市協力(無錫)律師事務所律師。
            被上訴人(原審被告):無錫萬勝房地產開發有限公司,住所地無錫市梁清路**號。
            法定代表人:顧成,該公司董事長。
            委托訴訟代理人:華寅、孫建峰,江蘇金匯人律師事務所律師。
            上訴人吳君軍因與被上訴人無錫萬勝房地產開發有限公司(以下簡稱萬勝公司)房屋買賣合同糾紛一案,不服無錫市濱湖區人民法院(2018)蘇0211民初8415號民事判決,向本院提起上訴。
            本院于2019年4月17日受理后依法組成合議庭審理了本案。
            現已審理終結。
            上訴人吳君軍提出上訴請求:撤銷原審判決,改判支持其訴訟請求。
            事實與理由:《補充協議書》對《商品房買賣合同(預售)》的房款計算方式進行了變更,由原來價稅合計的總包價變更為價稅分列,確定房屋的不含稅價格,并明確不含稅價連同增值稅一并由購房業主負擔。
            房屋的不含稅價為1798747.75元,增值稅按11%(即197862.25元)先由開發商預收,等房屋交付時結算,但本案房屋交付時,吳君軍發現萬勝公司未經同意,擅自開具房屋增值稅發票將不含稅房價提高到1815100元。
            萬勝公司單方提高價款的行為對吳君軍不具有約束力,雙方應按約定結算房款。
            綜上,涉案房屋不含稅價與現行10%增值稅率兩者合計為1978622.525元,其已支付購房款1996610元,萬勝公司應退還17987.475元。
            且因本案是開發商拒絕退還稅款引發,故相關律師費應由萬勝公司負擔。
            被上訴人萬勝公司辯稱:《補充協議書》類似告知書,僅是對《商品房買賣合同(預售)》的房款計算方式進行明示,《商品房買賣合同(預售)》是網簽備案合同,雙方仍應按該合同價款進行結算。
            1.本案不動產交易適逢“營改增”稅制改革,原以不動產價格為征收依據營業稅,現不動產價格則變為不含稅價格和增值稅兩個部分。
            《商品房買賣合同(預售)》單價、房款均包含增值稅,所以《補充協議書》是對該房款構成的進一步說明,而不是對房款計算方式的重新約定。
            2.增值稅納稅主體是開發商,《補充協議書》沒有約定增值稅率變動風險由購房者負擔。
            該補充協議是萬勝公司適用新項目政策,即增值稅率11%,并推算出房屋不含稅價為1798747.75元,增值稅為197862.25元,價稅合計1996610元。
            因預售商品房可能會出現面積補差,只能待房屋交付時開具發票,涉案房屋交付時國家調整增值稅率為10%,故萬勝公司只能根據合同總價1996610元再行調整房屋不含稅價為1815100元。
            此外,律師費不是當事人必要的訴訟成本,法院不應支持。
            吳君軍向一審法院提出訴訟請求:1.萬勝公司立即退還稅額差價17987.475元;2.賠償本案律師費用5000元。
            一審法院經審理查明:
            2017年1月13日,吳君軍與萬勝公司簽訂《商品房買賣合同(預售)》,確定以單價每平方米18630.31元、總價1996610元的價格購買上述預售房屋(預測面積107.17平方米)。
            附件十一《補充協議》對付款方式補充約定:因商品房實測面積大于預測面積而導致稅收變化,由買受人按國家法律規定承擔。
            2017年3月,《商品房買賣合同(預售)》進行了網上備案。
            萬勝公司(甲方)與吳君軍(乙方)還另行簽訂《補充協議書》,載明:“鑒于甲乙簽訂的《商品房買賣合同》,現就合同履行過程中以及“營改增”政策發布的相關事宜,經友好協商,達成如下協議:1.根據國家財政部稅政司規定,2016年5月1日起房地產行業“營改增”,《商品房買賣合同》以及補充協議內載明的單價、總價、面積補償款以及乙方繳納的定金首付款按揭款等所有購房款,均為包含增值稅金額;2.乙方納稅人類型為:□一般納稅人/□小規模納稅人,根據增值稅相關規定,不同銷售單位可能適用不同增值稅征收政策,其對應增值稅稅率也不同(5%/11%)。
            乙方所購單位具體所適用的增值稅類型及稅率,以政府相關規定為準,具體增值稅額度,以增值稅發票載明信息為準;3.《商品房買賣合同》約定的購房款總額和單價均為包含增值稅金額之價款,其中商品房不含稅總價為1798747.75元,增值稅金額為197862.25元;4.乙方已經知悉因購買商品房需開具增值稅發票,但是該發票需滿足增值稅發票的開具條件方可開具,據此,乙方同意甲方在收取乙方購房款時先行向乙方開具付款收據,增值稅發票待甲方與乙方辦理房屋交付時再行開具,同時,甲方在開具增值稅發票時,乙方應將甲方此前先行開具的收據全部交還甲方。
            5.本補充協議內容之含義甲方已充分向乙方做出了說明,乙方已經充分理解和知曉,不存在任何誤解,經雙方代表簽字或蓋章生效。
            上述事實有房屋買賣合同、補充協議、發票及當事人的陳述予以證明。
            一審法院認為:
            萬勝公司與吳君軍簽訂的《商品房買賣合同(預售)》和《補充協議書》不違反法律、行政法規的強制性規定,對雙方均具有約束力,雙方均應積極履行合同義務。
            1.關于房屋的價款。
            雙方在買賣合同上已經達成合意即總價為1996610元。
            雙方在補充協議上也已經明確,該價格已經包含增值稅金額。
            2.關于補充協議的條款。
            認定其條款內容的含義離不開雙方簽訂該協議的背景和簽訂目的。
            雙方在簽訂買賣合同時,正好涉及營改增政策的落地,萬勝公司主導簽訂補充協議的目的是向房屋購買人明晰稅務變化導致的發票開具過程和發票種類的變化;該補充協議第三項僅是依據當時的稅務政策進行計算的符合當時條件下的稅費比例,是對雙方今后涉及發票中稅賦科目的列明。
            僅憑該補充協議,并不能認為雙方已經就房屋買賣合同中的總價款進行了變更,或雙方將來在稅率變化時總價可能的變更方式。
            故根據雙方的房屋買賣協議和補充協議,雙方對房屋含稅總價并未產生變動,在稅率調整的情況下,萬勝公司作為納稅義務人,繳納稅金具體金額的多少系萬勝公司自己的商業風險,與房屋購買人無涉。
            3.對于吳君軍主張的律師費,因雙方并未有相關約定且吳君軍的訴訟主張未予支持,故律師費用亦不予支持。
            綜上,一審法院依據《中華人民共和國合同法》第六十條  之規定,判決如下:駁回吳君軍的訴訟請求。
            案件受理費減半收取188元,由吳君軍負擔。
            二審中,雙方當事人均未提供新的證據,本院對一審法院查明的事實予以確認。
            二審中還查明:
            吳君軍于2017年1月13日支付首付款556610元;2月8日通過銀行按揭支付余款139萬元,連同之前交納定金5萬元,合計支付1996610元。
            2018年9月,萬勝公司向吳君軍交付房屋和增值稅普通發票。
            該增值稅普通發票載明:房屋面積107.17平方米,單價16936.642717元,金額1815100元,稅率10%,稅額181510元,價稅合計1996610元。
            現本案房屋尚未辦理產權變更手續。
            就本案房屋交易前后的稅收政策:2016年3月23日,財政部、國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》,通知自同年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點,建筑業、房地產業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。
            同時印發了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(以下簡稱《營改增試點辦法》)、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》等文件。
            根據《營改增試點辦法》規定,不動產銷售者為增值稅納稅人,不動產的增值稅率11%,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
            2017年11月19日國務院發布《關于廢止《中華人民共和國營業稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定》。
            根據新修訂的《中華人民共和國增值稅暫行條例》,進一步明確了不動產銷售的增值稅率11%。
            2018年4月4日,財政部、稅務總局發布《關于調整增值稅稅率的通知》,為完善增值稅制度,自2018年5月1日起調整增值稅率由11%調整為10%,并要求確保增值稅稅率調整工作平穩、有序推進。
            一審審理中,吳君軍本人到庭參加訴訟。
            關于房屋價款組成,其表示因為合同上沒有,所以不清楚房屋的不含稅單價,只知道不含稅總價;關于《補充協議書》簽訂目的,其稱“他讓我清晰地知道我買房屋的總價、消費者承擔的稅費;房屋交付后再開發票,當時萬科說如果稅率增加要我們補交錢款”;關于如果增值稅增加是否愿意補交,其表示“不愿意。
            如果合同約定好了,也會交的”;關于稅款增補的約定,其稱“沒有約定,也沒有向業務員提出異議”。
            以上事實有雙方當事人陳述在卷佐證。
            本案二審爭議焦點為:《補充協議書》是否對《商品房買賣合同(預售)》約定的房款計價方式進行了變更。
            上訴人吳君軍認為《補充協議書》簽訂的目的是確定房屋的不含稅價1798747.75元,增值稅另計,是對《商品房買賣合同(預售)》房款計價方式進行了變更,由總包價變更為分列計算。
            理由:1.任何合同的簽訂均應有一定目的性。
            《商品房買賣合同(預售)》已對房屋的價款約定明確,但萬勝公司仍要求再與購房者簽訂《補充協議書》,說明協議書內容是對之前約定的變更。
            萬勝公司抗辯《補充協議書》僅是對房屋價格的構成進行說明,實質是告知書,既與《補充協議書》文義不一致,也與兩份合同簽訂的過程不一致;如果僅是告知,萬勝公司只需單方制作,或是在主合同里明示即可,無需與購房者協商。
            2.實行“營改增”后,不動產價格由不含稅價和增值稅兩部分組成。
            雖然萬勝公司是增值稅的納稅人,但最終稅款負擔人是購房人。
            《補充協議書》將房款價、稅分離的目的就意味著購房人將負擔稅率提高的風險,根據權利義務對等原則,購房人也應享有稅率降低的利益。
            另外,根據附件十一的約定,“因商品房實測面積大于預測面積而導致稅收變化,由買受人按國家法律規定承擔”也意味著由購房者負擔稅率變化的風險。
            3.本案是商品房預售,房屋價款往往與合同約定不一致,還受交付實測面積變化、稅率調整等因素的影響,故雙方約定房屋交付時結算,并開具發票。
            但萬勝公司未與吳君軍結算,擅自開具發票增加房屋不含稅價款,對此吳君軍不予認可。
            綜上,從《補充協議書》簽訂過程及協議內容的文義解釋、目的解釋均可認定《補充協議書》變更了《商品房買賣合同(預售)》房屋價款的計算方式,由原來價稅合計的總包價變更為價、稅分離,雙方應以不含稅房價1798747.75元的基礎上結算。
            被上訴人萬勝公司則認為,《補充協議書》簽訂目的是在“營改增”稅制改革背景下,向購房者進一步明確房款的構成,沒有變更價稅負擔的意思。
            理由:1.協議書內容通篇是“營改增”政策具體化,均是法定條款而不是約定條款。
            即使是第三條關于價款的約定,也是對《商品房買賣合同(預售)》網簽備案合同的政策解讀,總房款1996610元,增值稅率11%,房屋的不含稅價只能是1798747.75元,這與雙方的約定無關。
            2.雙方對網簽備案合同的價款均無異議,吳君軍也于2017年2月將房款支付完畢,只是由于本案房屋是預售房屋,可能存在實測面積差額,根據《營改增試點辦法》規定,房屋交付時開具發票,所以才沒有于2017年2月開票。
            3.協議書沒有加重購房者稅率變動風險,因為雙方對于稅率的調整不可能預見,所以《補充協議書》也不可能進行約定。
            因為2016年5月1日剛進行“營改增”調整,確定了11%稅率,2017年修訂的《增值稅暫行條例》以法定形式確定11%稅率,雙方不可能預見到2018年5月政府會進一步也降低稅率。
            根據附件十一的約定,“因商品房實測面積大于預測面積而導致稅收變化,由買受人按國家法律規定承擔”是針對契稅而言,從文義上也可以看出是由于交付面積變化導致的契稅稅率變化,與增值稅無關。
            4.萬勝公司調整不含稅房價是因為增值稅率變動引起的,而不是為了自身利益。
            商品房價格屬于政府指導價,根據《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》及無錫市住建局和物價局聯合發文《關于進一步規范新建商品住房銷售明碼標價及其“一價清”制度的通知》,萬勝公司必須按照向政府備案價格進行銷售,“一價清”是總包價。
            萬勝公司與吳君軍簽訂《商品房買賣合同(預售)》網簽備案的就是總包價,所以開具發票時房款總額需與總包價1996610元一致。
            如果萬勝公司執意按《補充協議書》不含稅房價開票,則開票總額就變成1978622元,與網簽備案價不一致。
            綜上,《商品房買賣合同(預售)》是網簽備案合同,價款是雙方真實意思的表示。
            《補充協議書》只是就網簽備案合同中房屋價款進行要素羅列,沒有對網簽備案合同進行內容變更,雙方已履行完畢。
            此外,政府進行“營改增”和降稅減負均是針對企業而言,吳君軍要求仍按稅率11%確定不含稅房價實際上不是為企業減稅降負,而是給消費個人讓利,這與政府稅制改革和減稅政策的出臺初衷和要求平穩過渡的精神相背離。
            本院認為,本案是在我國“營改增”稅制改革過程中出現的新情況、新問題。
            “營改增”對于消費者購買房屋最直接的影響是營業稅以營業收入額為計稅依據,所以商品房價款不作區分;而增值稅屬價外稅,價款區分為不含稅銷售額和增值稅共同組成。
            雙方當事人對《補充協議書》第三條“《商品房買賣合同》約定的購房款總額和單位均為包含增值稅金額之價款,其中商品房不含稅總價為1798747.75元,增值稅金額為197862.25元”的理解產生了爭議。
            對此,本院采信萬勝公司的意見,該條款并未對《商品房買賣合同(預售)》約定的房價進行變更,也未對房價的計算方式進行重新約定。
            具體理由如下:
            一、《補充協議書》的簽訂離不開特定的社會背景,對該協議的解讀應結合我國的稅制改革。
            2017年10月30日,國務院常務會議通過《國務院關于廢止《中華人民共和國營業稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定(草案)》,標志著實施60多年的營業稅正式退出歷史舞臺。
            2011年11月,財政部、國家稅務總局就開始進行“營改增”的試點,2016年5月正式將不動產交易納入試點范圍。
            由此可見,稅制的改革,新舊政策的對接,以及新交易習慣的養成均是需要長時間的磨合,不可能一蹴而就。
            本案不動產交易適逢“營改增”的磨合期,對于“營改增”后改變最大的房屋價款構成如何在合同中表述,既能保障購買者的知情權,又能符合價款恒定的意思表示,職能部門沒有指導性意見,作為格式文本提供方的開發商也只能進行摸索。
            《補充協議書》合同價款的表述就是萬勝公司探索性擬定,雙方產生歧義時,不僅要對文字的含義進行推敲,還要結合上下文、交易習慣、合同目的及特定的政策背景探究雙方當事人的真實意思表示。
            二、《補充協議書》雖名為“協議”,但載明的內容均是“營改增”試點意見在本案商品房預售中的適用,均不以當事人意志而改變。
            爭議的第三條也是“營改增”政策的體現,《商品房買賣合同(預售)》網簽備案房價1996610元中包含了增值稅額,無論當事人是否約定,如何約定,由于增值稅率11%是確定的,房屋的不含稅價只可能為1798747.75元。
            所以該條僅是對備案合同房款組成的客觀羅列和說明,而不能視為對備案合同房款或房款計價方式的變更。
            三、《補充協議書》沒有對加重購房者稅率變化風險。
            雖然吳君軍稱簽訂協議時銷售人員提到稅率加重需要補交房款,但萬勝公司予以否認,《補充協議書》中對此也沒有作專門約定,協議書第三條只是開發商對最終結算價款價、稅的政策解讀,既沒有加重購房者的負擔,也沒有加重購房者的風險,更沒有變更網簽備案合同價款的意思。
            一審審理中,吳君軍本人到庭被問及如果稅率提高,增值稅增加,是否愿意多支付房款時,吳君軍的第一反應是拒絕,說明吳君軍簽訂該補充協議的真實意思也不存在承擔稅率變化的風險。
            需要指出的是,本案不動產交易正處于稅制調整變動的特殊時期。
            為應對經濟下行壓力,減少重復征稅,優化經濟結構,降低企業稅負,政府進行“營改增”稅制改革,繼而為進一步為企業降稅減負,財政部、國家稅務總局又發布《關于調整增值稅率的通知》,自2018年5月1日起增值稅率下調至10%。
            由于稅控工具信息系統是龐大的工程,萬勝公司在2018年9月開具的增值稅發票只能按稅率10%調整備案合同房款的價、稅比例。
            所以說,萬勝公司提高不含稅價款的開票行為,是繼“營改增”改革后再一次降低稅率的應對行為,且該應對行為沒有違背雙方對房款總價的約定,屬于合理修正行為。
            萬勝公司以簽訂《補充協議書》的方式讓購房者了解“營改增”政策下網簽備案合同中房屋價款構成要素,滿足購房者知情權的作法值得肯定。
            但是,在政府下調增值稅率時,萬勝公司仍有告之的義務,其單方修正增值稅發票內容但未作專門告知確有不妥,應予指正。
            綜上,雙方當事人均認可《商品房買賣合同(預售)》網簽備案約定的房價1996610元雖包含著增值稅,但對該房價不因增值稅率調整而變化的事實,本院予以確認,故雙方仍應按網簽備案合同結算房款,吳君軍要求退還房款的意見,本院不予支持。
            吳君軍要求萬勝公司承擔律師費的上訴意見,本院亦不予支持。
            依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條  第一款  第(一)項  的規定,判決如下:
            駁回上訴,維持原判。
            二審案件受理費375元,由吳君軍負擔。
            本判決為終審判決。
            審判長薛崴
            審判員毛云彪
            審判員張樸田
            二〇一九年七月十五日
            書記員查玉婷



            段遠峰、閆友智與上海啟賢置業有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書
            日期: 2019-06-10法院: 上海市青浦區人民法院案號:(2019)滬0118民初5086號

            原告:段遠峰,男,1976年8月4日出生,漢族,戶籍所在地上海市閘北區。
            原告:閆友智,女,1977年11月18日出生,漢族,戶籍所在地上海市閘北區。
            委托訴訟代理人:段遠峰(系閆友智丈夫),男,1976年8月4日出生,漢族,戶籍所在地上海市閘北區。
            被告:上海啟賢置業有限公司,住所地上海市青浦區。
            法定代表人:李昇輝,董事長。
            委托訴訟代理人:陸宇,上海小城律師事務所律師。
            委托訴訟代理人:孫睿,上海小城律師事務所律師。
            原告段遠峰、閆友智訴被告上海啟賢置業有限公司商品房預售合同糾紛一案,本院于2019年3月11日立案受理后,依法適用簡易程序公開開庭審理。
            本案于2019年4月16日公開開庭進行了審理,原告段遠峰(并作為原告閆友智的委托訴訟代理人)、被告上海啟賢置業有限公司的委托訴訟代理人陸宇、孫睿到庭參加訴訟。
            本案現已審理終結。
            原告段遠峰、閆友智向本院提出訴訟請求:1、變更合同金額,由原來的人民幣5,998,661元調整為5,944,619元;2、被告向原告退還合同金額減少部分54,242元,并支付相應利息(以54,242元為本金,按照日萬分之五,自2017年5月9日起計算至實際支付之日止)。
            事實與理由:2017年1月9日,原告與被告簽訂《上海市商品房預售合同》,約定原告向被告購買上海市青浦區業文路XXX弄XXX號XXX室房屋,總金額5,998,661元,原告分三次付清了購房款。
            合同補充條款一第六條約定,合同金額構成包括不含稅房價5,404,199.10元和增值稅594,661.90元(按11%稅率計算)。
            根據財稅(2018)32號《關于調整增值稅稅率的通知》,增值稅稅率由11%調整為10%。
            稅率調整屬于國家政策變化,屬于不可抗力,增值稅變化后合同金額也應進行調整。
            原告要求被告調整合同金額并退還房款,被告不同意,故原告起訴至本院。
            被告上海啟賢置業有限公司辯稱:原告主張變更合同金額沒有事實和法律依據。
            涉案合同系雙方真實意思表示,依法成立并生效,且合同第4條明確約定了房屋的總價款除面積暫測與實測不一致外,不再變動。
            被告一直按合同履行義務,原告的主張違反誠實信用原則。
            關于稅的問題,雙方在合同第3條約定總價,再結合補充條款約定的具體說明,說明房屋總價是含增稅的總價款。
            增稅的納稅主體是銷售方,稅率調整是政策原因,不受雙方當事人的控制。
            稅率發生變化,但房屋總價并不發生變化。
            如果要退稅的話,也是退給被告而不是退給原告。
            原告對補充條款1.6的理解,該條款并不存在原告所謂多退少補的原則,更沒有任何降稅降價的意思表示或約定。
            經開庭審理查明:2017年1月9日,原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》,約定乙方向甲方購買上海市青浦區業文路XXX弄XXX號XXX室房屋,總房價(不包括房屋全裝修價格)為5,998,661元。
            第四條約定,本合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外,不再作變動。
            合同補充條款一第六條約定,乙方購買該房屋適用的增值稅稅率為11%,本合同第三條第二款中該房屋的總房價款為包含房屋全裝修的總房價款,為含增值稅價5,998,661元,其中不含增值稅價5,404,199.10元,增值稅款594,461.90元。
            合同另約定了其他權利義務。
            原告于2017年5月9日付清了全部購房款,被告于2018年12月25日向原告開具了增值稅普通發票,發票上載明的稅率為10%,稅額為542,284.08元,價稅合計5,965,125元。
            2018年4月4日,財政部、稅務總局作出《關于調整增值稅稅率的通知》(財稅【2018】32號),通知稱:納稅人發生增值稅應稅銷售行為或進口貨物,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%;通知自2018年5月1日起執行。
            被告針對增值稅率調整政策向購房業主發布《關于預售合同中“含增值稅價”相關條款的說明》,解釋主要內容:一、房地產開發企業在商品房銷售業務中,對國家直接負有納稅義務,為增值稅納稅義務人,獨立完成納稅,并非為購房者代扣代繳增值稅。
            二、依據增值稅相關征收管理規定,增值稅實行進項稅抵扣銷項稅政策,即應納稅額為銷項稅額抵扣進項稅額后的余額。
            因原告要求被告調整購房合同價格并退還部分房款未果致訟。
            以上查明的事實,由原、被告的陳述、《上海市商品房預售合同》、增值稅普通發票、《關于調整增值稅稅率的通知》、《關于預售合同中“含增值稅價”相關條款的說明》等證據予以佐證,并經庭審質證屬實,本院予以確認。
            根據庭審查明的事實,本院認為:原、被告簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示、未違反法律、法規的禁止性規定,合法有效,當事人均應按約履行。
            本案爭議的焦點是增值稅稅率降低后對房屋價款是否有影響。
            首先,增值稅的納稅人系房地產銷售企業,非購房人,雙方之間不存在代扣代繳的法律關系。
            其次,增值稅是企業經營成本中的重要內容,國家降低增值稅的目的是通過減稅讓利給企業,刺激企業投資,增加企業收入,從而促進國家經濟的發展。
            再次,原被告簽訂的預售合同第四條約定總房價除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外,不再作變動,原告主張的稅率調整并非合同約定的房價變動的因素。
            補充條款一第六條雖然對總房價中的不含稅價和稅款進行了約定,但是該條款系被告根據簽約時適用的增值稅稅率對發票中的項目進行了分類,該條款與合同第四條約定本質上并不沖突,并且合同也未約定增值稅稅率變更房價也相應變更,同理增值稅稅率增加的情況下購房人也無需增加購房款。
            被告已經向原告開具了增值稅發票,發票總價與合同約定一致。
            綜上,本院認為增值稅稅率的降低不影響房屋總價,對原告的訴訟請求不予支持。
            據此,依照《中華人民共和國合同法》第八條  、第六十條  ,《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條  之規定,判決如下:
            駁回原告段遠峰、閆友智的全部訴訟請求。
            案件受理費1,253.10元,減半收取計626.55元,由原告段遠峰、閆友智負擔。
            如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。
            審判員金艷
            二〇一九年六月十日
            書記員譚泓潔




            羅秀強、張建鳳與蘇州旭高房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書
            日期: 2018-09-26法院: 蘇州市虎丘區人民法院案號:(2018)蘇0505民初4270號
            原告:羅秀強。
            原告:張建鳳。
            以上兩原告共同委托訴訟代理人:周華宏,江蘇政緯律師事務所律師。
            被告:蘇州旭高房地產開發有限公司,住所地江蘇省蘇州市高新區滸關開發區四明路8號。
            法定代表人:黃永灝,該公司董事長。
            委托訴訟代理人:趙勝,上海市協力(蘇州)律師事務所律師。
            委托訴訟代理人:陳軍杰,上海市協力(蘇州)律師事務所律師。
            原告羅秀強、張建鳳與被告蘇州旭高房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案,本院于2018年8月13日受理后,依法適用簡易程序,由審判員李盼盼獨任審判,于2018年9月20日公開開庭進行了審理。
            原告羅秀強、張建鳳的共同委托訴訟代理人周華宏、被告蘇州旭高房地產開發有限公司的委托訴訟代理人趙勝、陳軍杰到庭參加訴訟。
            本案現已審理終結。
            原告羅秀強、張建鳳向本院提出訴訟請求:1、判令被告按照合同開具增值稅發票(金額1988171元、稅額198817.1元、稅率10%,總價為2186988.1元);2、判令被告退還19881.9元總房價;3、判令被告退還271.11元代收契稅;4、判決由被告承擔本案訴訟費。
            事實與理由:原被告簽訂《蘇州市商品房買賣合同》,約定原告向被告購買房屋。
            合同約定房屋總價2206870元(含11%稅額),房屋面積116.17平方米,后被告違約開具發票金額2006245.45元、稅率10%、稅額200624.55元、總金額2206870元的發票給予原告。
            經原告核實,被告在開具發票時惡意提高房價來躲避自身退款責任,并且導致原告額外多支出契稅。
            綜上,被告應當退還原告相關費用,因原告與被告協商未果,故訴至法院,望判如所請。
            被告蘇州旭高房地產開發有限公司辯稱,第一、原被告簽訂的《蘇州市商品房買賣合同》第四條明確約定,本合同約定的總房價款除面積差異的原因根據第八條處理外,不再做變動,表明關于總房價款的調整因素僅限于房屋面積發生差異這一情形。
            涉案房屋交付時,房屋實測面積與合同約定并無差異,即合同總價款不作任何調整。
            被告按照合同約定向原告開具價稅合計為2206870元的增值稅發票不存在任何違約情形,原告要求重新開具增值稅發票的主張無事實和法律依據。
            第二、原告要求退還19881.9元總房價,其實質是因增值稅稅率調整而產生的稅差,被告認為原告無權主張返還,因為合同補充條款雖然約定買受人購買房屋適用增值稅稅率為11%,但這僅是基于當時營改增政策,原被告雙方對稅種、開票種類的約定,不具有降稅降價的意思表示,降稅降價必須在合同中有明確的意思表示,才能得到法律支持;合同第四條約定總房價款的調整因素僅限于房屋面積發生差異這一情形,并未有任何關于稅率調整而調整總房價的約定,原告以不含稅總價乘以現行稅率機械相加的結果,是擅自變更合同價款的行為,沒有合同和法律依據,不應得到支持。
            第三、根據合同約定,房屋總價款為2206870元,被告據此代收30093.68元的契稅是合法的,原告無權要求返還。
            綜上,原告作為購房者,無權主張享有因增值稅稅率下調而產生的稅差部分金額,被告根據合同約定確定的總價款開具增值稅發票的行為是符合法律規定和合同約定的,并不存在惡意提高房價來躲避退款責任的行為,原告也并未因此多支出契稅,請求法院駁回原告的訴訟請求。
            經審理查明,2018年3月24日,原告羅秀強、張建鳳作為買受人、被告蘇州旭高房地產開發有限公司作為出賣人簽訂《蘇州市商品房買賣合同》(編號:蘇房商高新合同201803210058)一份,約定二原告購買由被告開發的位于蘇州市高新區文昌路269號鴻文雅苑XX幢XX室商品房,房屋建筑面積116.17平方米,總價款為2206870元。
            合同第四條約定,本合同約定的總房價款除面積差異的原因根據第八條處理外,不再做變動。
            合同補充條款第23條第5項約定,根據國家財政部、稅務總局相關規定,2016年5月1日起房地產行業執行“營改增”政策,買受人知悉并確認,本合同內載明的單價、總價、面積補差款、違約金、賠/補償金以及買受人繳納的定金、首付款、按揭款等所有購房款,均已包含增值稅銷項稅額,買受人購買本房屋適用增值稅稅率為11%,不含稅價格為1988171元。
            合同另對其他事宜進行了約定。
            原被告在庭審中一致確認,被告于2018年3月17日收到原告支付的購房款666870元,于2018年5月30日收到購房款1540000元;涉案房屋的交房時間為2018年6月30日,被告同日代收原告交納的維修基金13940元和契稅30093.68元;涉案房屋不存在面積補差的情形,尚未辦妥產權證。
            另查明,根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)規定,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點,建筑業、房地產業等全部營業稅納稅人納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅,其中銷售不動產增值稅稅率為11%。
            2018年4月4日,財政部、稅務總局作出《關于調整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號),通知稱:納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%;通知自2018年5月1日起執行。
            涉案房屋的增值稅發票開票日期為2018年6月13日,金額為2006245.45元,稅率為10%,稅額為200624.55元,價稅合計2206870元。
            以上事實,由蘇州市商品房買賣合同、江蘇增值稅普通發票、收據、物價局備案價格材料、關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知、關于調整增值稅稅率的通知、(2018)蘇0505民初4270號案件庭審筆錄以及本院庭審筆錄等證據予以證實。
            本院認為,原被告簽訂的《蘇州市商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示,合法、有效,故雙方當事人應當按照合同約定行使權利以及履行義務。
            本案的爭議焦點為因涉案商品房銷售而產生的應稅銷售行為適用的增值稅稅率由11%降為10%后,對房屋總價款的影響。
            針對上述爭議焦點,本院認為:首先,原被告在合同第四條約定,本合同約定的總房價款除面積差異的原因外,不再做變動,上述約定系原被告雙方就涉案房屋約定了固定房屋總價款的計價方法,而涉案房屋不存在面積補差的情形,故房屋總價款不做變動;且不動產屬于家庭的大額財產,不動產買賣事宜關系重大,故原被告通過合同作出固定房屋總價款的約定維護商品房交易秩序的穩定;其次,合同補充條款第23條第5項約定,原告購買涉案房屋適用增值稅稅率為11%,不含稅價格為1988171元,被告辯稱上述約定僅是基于當時營改增政策,原被告雙方對稅種、開票種類的約定,原告主張上述約定系原被告雙方約定將增值稅稅率作為房屋總價款的計價因素之一,故稅率下調后房屋總價款應當隨之調整,本院認為,開發商因銷售商品房而產生的增值稅稅款系開發商的經營、銷售成本之一,開發商在計算商品房的成本時將其考慮在內無可厚非,但原被告已經通過合同第四條作出固定房屋總價款的意思表示,且補充條款第23條第5項的約定并不具有降稅即降價的意思表示,故在沒有降稅降價明確約定的情形下,被告是否繳稅、繳稅的具體金額、種類對于房屋總價款不產生任何影響;換句話說,如果增值稅稅率并非下降而是上調,對房屋總價款亦無影響;第三,增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。
            從計稅原理上說,增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。
            本案被告作為開發商銷售涉案商品房后,發生了增值稅應稅銷售行為,應當繳納增值稅,故增值稅的納稅義務人為被告,并非原告。
            現國家降低了增值稅的稅率,直接目的是給企業減輕稅負,激發企業活力,但降稅后必將會產生一系列的積極效應和連鎖反應,從長遠來看也必將作用于消費領域,從而惠及廣大消費者。
            綜上,本院認為,因涉案商品房銷售而產生的應稅銷售行為適用的增值稅稅率由11%降為10%后,不影響涉案房屋的總價款,被告根據2206870元的房屋總價款開具增值稅發票及收取契稅的行為并無不妥,故原告的訴訟請求本院不予支持。
            據此,依照《中華人民共和國合同法》第六十條  ,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條  之規定,判決如下:
            駁回原告羅秀強、張建鳳的訴訟請求。
            案件受理費304元,減半收取152元,由原告羅秀強、張建鳳負擔。
            如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。
            同時按照國務院《訴訟費用交納辦法》規定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。
            江蘇省蘇州市中級人民法院戶名:蘇州市中級人民法院,開戶行:中國農業銀行蘇州蘇福路支行,賬號:10555301040017676。
            審判員李盼盼
            二〇一八年九月二十六日
            書記員周美芳


            沈志棟、永新縣碧桂園房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
            • 日期: 2019-12-17
            • 法院: 江西省吉安市中級人民法院
            • 案號:(2019)贛08民終2208號

            上訴人(原審原告):沈志棟,男,1980年1月20日生,漢族,戶籍住址江西省井岡山市,現住永新縣。
            委托訴訟代理人:尹祖華,江西同和律師事務所律師。
            被上訴人(原審被告):永新縣碧桂園房地產開發有限公司,住所地永新縣濱江盛景2號樓5號商鋪,統一社會信用代碼91360830MA3650WLOP。
            法定代表人:談建平,系該公司經理。
            委托訴訟代理人:羅瑤,女,1994年11月12日生,漢族,住四川省屏山縣,系該公司職員。
            上訴人沈志棟因與被上訴人永新縣碧桂園房地產開發有限公司(以下除判決主文外均簡稱永新縣碧桂園公司)房屋買賣合同糾紛一案,不服永新縣人民法院(2019)贛0830民初1213號民事判決,向本院提出上訴。
            本院于2019年10月18日立案后,依法組成合議庭進行了審理。
            本案現已審理終結。
            上訴人沈志棟上訴請求:一、撤銷原審判決,改判支持上訴人原審訴請;二、案件訴訟費由被上訴人承擔。
            事實與理由:原審判決中認定事實錯誤:1.原審判決認為永新縣碧桂園公司拆分不含增值稅房款是為了繳納印花稅,避免重復納稅,缺乏事實依據。
            首先,沈志棟與永新縣碧桂園公司簽訂的所有合同以及補充協議均是永新縣碧桂園公司提供的格式合同,依據補充協議第十一條第1、2項的約定,進一步明確標的稅費及利率,如遇國家對稅費的調整,有了補充協議,適用合同更具有操作性;其次,永新縣碧桂園公司擅自單方更改不含增值稅房款,不含增值稅房款變動增加了沈志棟承擔的印花稅;最后,根據《合同法》的規定,格式條款的理解若發生爭議,應作出不利于提供格式條款一方的解釋。
            補充協議關于商品房的價、稅是對主合同的補充完善,關于價、稅的糾紛應以補充協議作為處理依據,如有兩種以上解釋也應做出不利于永新縣碧桂園公司的解釋。
            2.原審法院認為“原告關于負稅人及即為納稅人的主張存在理解和認識上的偏差”,屬認定事實錯誤。
            在我國,除不可轉嫁的稅種,其他稅均由消費者承擔,增值稅屬價外稅,最終由消費者承擔,真正的賦稅人是消費者,因消費者和國家稅務機關不直接發生關系,故由賣方代收代繳,賣方僅為法律上的納稅人。
            3.原審判決認為“國家降低增值稅率的直接受益人是企業”缺乏法律依據和政策依據。
            國家發改委的[2019]第559、561、562號通知油、電、氣價格下調,通知明確指出“將增值稅改革的紅利全部讓利于用戶”。
            發改委的上述通知精神代表政府心聲,對本案的處理具有指導意義。
            原審判決認為國家發改委通知中要求將增值稅改革的紅利讓利于用戶,是通過稅務改革等宏觀經濟調控手段,最終將改革的紅利讓于企業、消費者等所有的市場主體,是對發改委的通知精神的錯誤理解。
            4.原審判決認為“原、被告雙方并未約定房屋總價隨國家財稅政策的調整而調整,并沒有做出降稅即降價的意思表示”是不尊重本案事實。
            首先,沈志棟與永新縣碧桂園公司的補充協議中約定了商品房的不含增值稅價和增值稅率,雙方應依法履行;其次,若合同履行期間增值稅率下調(或上調),雙方在補充協議里約定的增值稅稅率因“違反國家法律,行政法規的強制性規定”而無效。
            合同雙方均應按國家規定修改或簽訂補充協議;最后,補充協議第十一條第2項明確約定“雙方應按照國家的有關規定,向相應部門繳納稅費”,此約定已明確雙方均應按國家規定向相應部門繳納稅費。
            據此,雙方對商品房的價、稅已有明確約定,現因增值稅稅率變化,房屋總價(即價稅合計)必然受影響。
            原審判決認為“雙方沒有做出降稅即降價的意思表示”與沈志棟的訴請違背。
            降稅和降價概念不同,補充協議已明確約定商品房不含增值稅的價款,沈志棟不要求也沒有理由要求降價,故原審判決認為沈志棟訴要求降價有違背其本意。
            沈志棟預交給永新縣碧桂園公司11%的增值稅款,現國家下調為9%增值稅率,國家下調的2%增值稅款依法應返還給沈志棟。
            因為永新縣碧桂園公司繳納增值稅是代交行為,永新縣碧桂園公司完成代交稅行為前,沈志棟有權保留預交的11%增值稅款的所有權永新縣碧桂園公司將下調的2%稅費款計入不含增值稅房價款內開具發票給沈志棟,達到占有沈志棟預交的增值稅款的不法目的,且又導致沈志棟多承擔印花稅。
            被上訴人永新縣碧桂園公司答辯稱:1.標的商品房為固定總價845725元,合同未約定降稅降價,沈志棟對房屋總價認識錯誤;2.《商品房買賣合同》第四條、第六條明確約定了沈志棟應支付商品房的總價固定為845725元,同時,《補充協議》第十一條雖區分了不含稅總價,但該條同時明確了“故買方應向賣方支付的總房價為人民幣845725元”,故除建筑面積差異外,標的商品房為固定總價不變。
            除《商品房買賣合同》明確約定了商品房的固定總價外,2019年5月18日雙方簽訂了《面積補差協議書》第一條也約定了“經上述多退少補后,沈志棟實際應支付的該商品房的房價款總額為845211元”。
            因此,無論是在增值稅稅率調整前還是調整后,雙方均明確了沈志棟應支付的總價款為固定含稅總價,原審法院對標的上房價款為固定含稅總價的認定正確。
            商品房為固定含稅總價,沈志棟實際繳納的總房價款及答辯人開具發票中總房價款一致,永新縣碧桂園公司未單方變更商品房的固定總價,故沈志棟所稱永新縣碧桂園公司變更標的商品房價款的主張沒有事實和法律依據。
            3.增值稅納稅主體為永新縣碧桂園公司,非沈志棟,沈志棟對納稅主體的認識錯誤;4.補充協議第十一條的約定對標的商品房的固定總價不產生影響,故沈志棟對補充協議約定的認識錯誤。
            永新縣碧桂園公司作為增值稅的納稅義務人,在補充協議第十一條中明確納稅行為、納稅金額,根據國家的稅率正常繳納稅款、開具發票等行為均于沈志棟無關,補充協議第十一條也明確約定了“故買方應向賣方支付的總房價款為人民幣845725元”,故補充協議并未調整標的商品房的固定總價。
            補充協議中明確增值稅稅率和不含稅價的目的為明確商品房的實際成交總價,又為了稅務處理之便利,并非對商品房價款的重新約定,一審判決中關于“永新縣碧桂園公司的納稅行為、納稅金額、納稅稅種對該商品房的總價款不應產生任何影響”的認定正確。
            5.國家降低增值稅稅率的直接目的為降低企業負擔、激發企業活力,原審判決的認定符合法律和政策的規定。
            上訴人沈志棟向一審法院起訴請求:1、判令被告退還原告多付的稅款14014.27元,并按合同約定的不含稅款房價764914.41元和增值稅率9%開具增值稅發票;2、訴訟費由被告承擔。
            一審法院認定事實如下:被告永新縣碧桂園公司是一家從事房地產開發及銷售的企業。
            2018年3月10日,原告沈志棟與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》(合同編號:20180100554,以下簡稱買賣合同),約定將被告開發建設的位于永新縣袍田新區復興路與袍田大道交匯處的永新碧桂園小區5號樓2-3A02室商品房一套(以下簡稱該商品房)出售給原告,建筑面積為143.06㎡,單價5911.68元/㎡,房款總價為845725元。
            當日,原、被告雙方簽訂了《合同補充協議》(以下簡稱補充協議),并在該協議第十一條第一款約定:買賣雙方一致同意并知悉該商品房的不含增值稅房價為人民幣761914.41元,增值稅為人民幣83810.59元(稅率為11%),故買方應向賣方支付的總房價人民幣845725元。
            合同簽訂后,原告按合同約定支付了購房首付款255725元(含定金20000元),并辦理了銀行按揭貸款。
            2019年5月18日,被告與原告簽訂了一份《面積補差協議書》,該協議書載明原告購買的該商品房實際建筑面積為142.99㎡,與買賣合同約定的面積減少0.07㎡,故雙方約定被告向原告退回房價款414元,原告實際應支付該商品房的房價款總額為人民幣845311元。
            2019年5月18日,被告永新縣碧桂園公司向原告出具了增值稅發票,載明:數量142.99㎡、單價5423.5588426元/㎡、金額775514.68元、稅率9%、稅額為69796.32元,價稅合計845311元。
            一審法院另查明,財政部、國家稅務總局于2016年3月23日以特急文件形式下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅<2016>36號)。
            該通知要求,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點,建筑業、房地產業等全部營業稅納稅人納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅,其中銷售不動產增值稅稅率為11%。
            2018年4月4日,財政部、稅務總局作出《關于調整增值稅稅率的通知》(財稅<2018>32號)。
            通知稱:納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%;本通知自2018年5月1日起執行。
            2019年3月20日,財政部、稅務總局、海關總署再次作出《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號),公告第一條規定:增值稅一般納稅人(以下簡稱納稅人)發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用16%稅率的,稅率調整為13%;原適用10%稅率的,稅率調整為9%。
            第九條規定:本公告自2019年4月1日起執行。
            一審法院認為:依法成立的合同具有法律約束力。
            本案中原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協議》,系雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,系有效合同,雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。
            本案爭議焦點為,補充協議是否對商品房買賣合同約定的房屋總價款進行了變更,房屋總價款是否因增值稅稅率的調整而相應調整。
            首先,雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議中雙方均確認了案涉商品房總價為845725元,且買賣合同中還約定了具體的計價方式為建筑面積乘以單價來計算房屋總價,雖然補充協議中有“該商品房的不含增值稅房價為人民幣761914.41元”的表述,但其后文亦有“故買方應向賣方支付的總房價人民幣845725元”的約定,且根據國家財稅政策,被告關于其拆分不含增值稅房款是為了滿足其繳納印花稅的需要,避免重復納稅的辯稱有事實依據,依法予以采信。
            第二,增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅種,本案被告作為商品房開發商,在其銷售了涉案商品房后,發生了增值稅應稅銷售行為,應當繳納增值稅;根據納稅行為的相對性,其雙方當事人為稅務機關和納稅人,本案中,納稅義務人為被告而非原告,原告關于負稅人即為納稅人的主張存在理解和認識上的偏差,依法不予支持。
            第三,國家降低增值稅稅率的直接目的是給企業減輕稅負,激發企業活力,直接受益人是企業,在本案中直接受益人應為被告而非原告。
            原告主張按照國家發改委的相關通知精神“切實將增值稅改革的紅利全部讓利于用戶”,該通知與本案的商品房買賣市場無關,且“讓利于用戶”并不是簡單地將稅款退還,而是通過稅務改革等宏觀經濟調控手段,最終將改革的紅利讓渡于企業、消費者等所有的市場主體。
            第四,原、被告雙方并未約定房屋總價隨國家財稅政策的調整而調整,亦沒有作出降稅即降價的意思表示,雙方簽訂了商品房買賣合同及補充協議后,被告的納稅行為、納稅金額、納稅稅種對該商品房的總價款不應產生任何影響,即該房價不因增值稅稅率上調而上漲,也不因增值稅稅率下降而下跌,原告應當按合同約定的商品房總價款845311元(按實際面積142.99㎡計算)履行。
            案涉商品房銷售增值稅稅率由11%下調至9%,不應影響原、被告在《商品房買賣合同》中約定的房屋總價,被告現根據國家的政策向稅務部門依法繳納增值稅后并由稅務部門開具價稅合計為845311元(按實際面積142.99㎡計算)的增值稅發票符合合同約定和法律規定。
            原告要求被告退還14014.27元稅款并按補充協議約定的不含增值稅價款761914.41元開具增值稅發票的訴訟請求,缺乏事實和法律依據,依法不予支持。
            依照《中華人民共和國合同法》第八條  、第六十條  ,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條  第一款  之規定,判決:駁回原告沈志棟的訴訟請求。
            案件受理費150元,減半收取75元,由原告沈志棟負擔。
            二審中,當事人沒有提交新證據。
            二審查明的事實與一審法院認定的事實一致。
            本院認為:本案爭議焦點為,涉案房屋總價款能否因增值稅稅率的調整而做出相應調整。
            本案是在我國“營改增”稅制改革過程中出現的新問題。
            永新縣碧桂園公司與沈志棟簽訂的《商品房買賣合同》和《補充協議》均系雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。
            雙方在《商品房買賣合同》第三條、第四條明確約定了涉案房屋的面積為143.06平方米、單價為5911.68元/平方米及總價款為845725元,而《補充協議》的第十一條則進一步明確了不含稅房價款為761914.41元、增值稅稅款83810.59元(增值稅稅率為11%)、房屋總價為845725元。
            在“營改增”稅制改革過程中,增值稅稅率下調為9%,本案房屋總價款能否因增值稅稅率從11%調整為9%而做相應調整,沈志棟與永新縣碧桂園公司之間存在爭議。
            沈志棟上訴主張,《補充協議》約定了商品房的不含增值稅價和增值稅率及增值稅數額,若合同履行期間增值稅率下調(或上調),雙方在補充協議里約定的增值稅稅率因“違反國家法律,行政法規的強制性規定”而無效,因增值稅稅率下調所減少的稅費應由購房者享有。
            《商品房買賣合同》和《補充協議》系永新縣碧桂園公司提供的格式條款,發生爭議時應作出不利于永新縣碧桂園公司的解釋。
            增值稅納稅義務人雖系永新縣碧桂園公司,但增值稅屬于價外稅,沈志棟和永新縣碧桂園公司已通過合同約定的形式將增值稅轉嫁給沈志棟,沈志棟應享有增值稅稅率下降所減少的稅費收益。
            而永新縣碧桂園公司則認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》明確了涉案商品房的總價由建筑面積及單價計算得來,《補充協議》中房屋價格的組成僅是對涉案商品房價款的客觀羅列和說明,不能視為對房款或房款計價方式的變更,也不具備降稅即降價的意思表示。
            本院認為,《商品房買賣合同》履行過程中,增值稅稅率下調,商品房總價款不應做相應調整。
            理由如下:首先,沈志棟和永新縣碧桂園公司簽訂的《商品房買賣合同》第三條、第四條明確約定了涉案房屋的面積為143.06平方米、單價為5911.68元/平方米及總價款為845725元,通過計算可得知,房屋總價是通過房屋單價乘以房屋面積得來,而《補充協議》將房屋總價款845725元明確為不含增值稅價款761914.41元和增值稅稅款83810.59元(增值稅稅率為11%),兩份協議對房屋總價845725元的約定一致,故《商品房買賣合同》中約定的房屋總價款845725元及單價5911.68元/平方米均是固定含增值稅價款。
            沈志棟和永新縣碧桂園公司于2019年5月18日簽訂的《面積補差協議書》中載明,涉案房屋實際面積比《商品房買賣合同》約定的少0.07㎡,永新縣碧桂園公司退回房價款414元,沈志棟實際應支付總房價款為845311元。
            可見,在發生面積補差時,永新縣碧桂園公司與沈志棟也是以約定的含稅單價計算應退房款。
            因此,不動產作為家庭大宗財產,雙方交易時通過合同作出固定房屋總價款即房屋總價款恒定的約定,且房屋總價款是固定含增值稅總價款,符合商品房交易習慣,且有利于維護商品房交易秩序的穩定;其次,《商品房買賣合同》和《補充協議》均是永新縣碧桂園公司提供的格式合同,雖然《補充協議》進一步載明不含稅房價、增值稅稅款和稅率,但該不含稅房價是在《商品房買賣合同》約定的固定房屋總價款的基礎上適用當時的增值稅稅率11%計算出來的結果,是在固定總價款的前提下,對適用稅率的一種列明方式,并非對房款或房款計價方式的變更,也不具有降稅即降價的意思表示,《商品房買賣合同》和《補充協議》亦沒有明確約定降稅可降價或者房屋價款可隨國家政策的調整而發生變更,故《補充協議》列明的內容不會對房屋總價產生影響;最后,《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條  規定:“在中華人民共和國境內銷售貨物或加工、修理修配勞務、銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人,為增值稅的納稅人,應當依照本條例繳納增值稅。
            ”增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅種。
            本案中,永新縣碧桂園公司作為商品房開發商,銷售了涉案商品房后,發生了增值稅應稅銷售行為,應繳納相應增值稅,故增值稅的納稅義務人是永新縣碧桂園公司,故增值稅發票上稅率的增減以及稅額的變化,均是永新縣碧桂園公司作為納稅義務人應承擔的商業風險,增值稅稅率的調整,并不改變增值稅的納稅義務人為商品房出售主體即永新縣碧桂園而非沈志棟,永新縣碧桂園和沈志棟之間并非代扣代繳關系。
            現國家“營改增”稅制改革過程中降低增值稅稅率,直接目的是給企業減負、激發企業活力,促進經濟發展,從長遠看必將惠及消費領域及廣大消費者。
            因此,沈志棟關于房屋總價款因增值稅稅率的調整而應發生相應調整的上訴理由缺乏事實和法律依據,本院依法不予采納。
            綜上,沈志棟的上訴理由和請求缺乏事實和法律依據,本院依法不予支持。
            原審判決事實認定清楚,適用法律正確,處理并無不當。
            依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條  第一款  第(一)項  之規定,判決如下:
            駁回上訴,維持原判。
            二審案件受理費300元,由上訴人沈志棟負擔。
            本判決為終審判決。
            審判長肖建文
            審判員肖永蘭
            審判員胡婧
            二〇一九年十二月十七日
            書記員羅莎


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